SUCCESSION OU INDIVSION

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La succession pourquoi CDA Immobilier?

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Dans le cadre d'une succession, le patrimoine immobilier est souvent ce que l'on transmet de plus important en valeur financière et sentimentale et c'est pour cela qu'il faut le valoriser, l'entretenir et l'enrichir.

Notre société à taille humaine s'est forgée une réputation de bon gestionnaire proche de ses propriétaires et disponible à tout moment de la journée. ( vous pouvez nous joindre sur nos portables à n'importe quelle heure).

Qu'il s'agisse d'immobilier résidentiel , commercial ou professionnel, nous saurons vous accompagner afin que vous profitiez des fruits présents mais aussi en vue de transmettre à vos proches un capital dans les meilleures conditions. 

GESTION-SUCCESSION est le département que CDA IMMOBILIER a développé pour être encore plus proche de ses mandants.

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L'ensemble de nos prestations est déductible des revenus fonciers et garanti par une Garantie financières souscrite auprès de GALIAN.

CDA IMMOBILIER est membre de la Fédération Nationale de l'Immobilier FNAIM.

Comment se déroule une succession ?

 

La perte d’un proche est douloureuse et incomparable. Elle est toujours suivie d’étapes administratives fastidieuses pour les héritiers qu’il s’agisse du conjoint survivant, des enfants d’un premier lit ou des frères et sœurs d’un second lit, parfois d’un frère ou d’une sœur partie sans héritiers.

Il est possible d’organiser sa succession de son vivant pour que tout se déroule pour le mieux soit par un testament ou une donation. En l’absence, l’héritage de la succession se fait selon les règles de dévolution légale.

Vous ne savez pas comment vous y prendre ? Nous vous aidons dans vos démarches et anticipons beaucoup de conflits qui peuvent naître et bouleverser la succession.

Dans le cadre d’une succession vous aurez recours à un notaire (pour les montants supérieurs à 5000€, en cas de testament ou d’une donation) et à un administrateur de biens pour le patrimoine immobilier.

Les principales définitions

La succession : elle désigne la transmission légale du patrimoine d’une personne décédée à une ou plusieurs personnes.

L’indivision- l’indivision successorale : Après un décès, s'il y a plusieurs héritiers, les biens de la succession sont en indivision, c'est-à-dire qu'ils appartiennent à l'ensemble des héritiers. C’est cette indivision que l’on appelle indivision successorale.

Peut-on renoncer à la succession ?

On parle d’option successoral : 3 possibilités à exercer dans un délai de 4 mois à partir de l’ouverture de la succession (article 768 à 781 du code civil)

  1. Accepter pure et simplement la succession avec ses dettes

  2. Renoncer à la succession            

  3. Accepter la succession à hauteur de l’actif net

Doit-on rester dans l’indivision ?

L’article 815 du code civil définit que « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu'il n'y ait été sursis par jugement ou convention »

Les héritiers devenus propriétaires des biens indivis peuvent établir une convention pour fixer les règles de fonctionnement de l’indivision pour une durée déterminée ou indéterminée.

Désormais toutes les décisions ne nécessitent pas l’unanimité des indivisaires mais seulement la majorité des 2/3 des droits indivis et notamment :

  • La souscription de contrats d’assurance

  • Les actes de gestion courantes (renouvellement de baux, conclusion d’un bail d’habitation

  • Confier la gestion des biens de l’indivision à un ou plusieurs indivisaires ou à un administrateur de biens comme CDA Immobilier.

  • Vendre un bien meuble indivis pour payer des dettes ou des charges

  • Demande au tribunal judiciaire de la vente d’un bien immobilier (majorité des deux tiers si un indivisaire s’oppose, met en péril l’indivision ou s’il est incapable de manifester sa volonté)

 

Les règles de fonctionnement de l’indivision sont précisées dans l’article 815-2 du code civil et l’article 815-3 du code civil.

Quelles sont les étapes d'une succession ?

La succession ou la transmission du patrimoine comporte plusieurs étapes qui s’opèrent sur une période moyenne de 6 mois mais chaque succession est différente :

Le recours à un notaire est conseillé pour régler tous les aspects fiscales et administratifs et il est obligatoire quand le patrimoine est supérieur à 5000€. Vous êtes libre de choisir le notaire de votre choix, ce n'est pas forcément celui du défunt, ni celui des autres héritiers.

Quelles sont les missions du notaire ?

• fixer la dévolution de la succession c’est-à-dire répondre aux questions : Qui hérite ? Dans quelles proportions ?

• accompagner les héritiers dans l’accomplissement de leurs obligations fiscales (déclaration de succession)

Vous êtes tenu de déposer une déclaration de succession (imprimés 2705 et 2705-S) dans les 6 mois à compter de la date du décès (décès en France) et dans un délai de 12 mois (autres cas).

La déclaration a pour but de permettre la liquidation et le paiement des droits de succession. Dès lors, le dépôt de cette déclaration est en principe obligatoire.

• assurer la transmission du patrimoine du défunt aux héritiers (attestation, partage…)

La déclaration du décès

La déclaration de décès est une démarche obligatoire qui doit être faite à la mairie du lieu du décès, dans les 24 heures qui suivent sa constatation, par les proches si le décès a eu lieu à domicile, par l’établissement s’il a eu lieu à l’hôpital ou en maison de retraite.

 

L'ouverture de la succession & l'inventaire

 

Après avoir désigné un notaire en charge de la succession, dans le mois suivant le décès, les héritiers doivent fournir au notaire tous les documents justificatifs de l’identité et du patrimoine du défunt et notamment:

Copie de l’acte de décès, Original du livret de famille, Copie recto-verso de la carte d’identité, du passeport ou de la carte de séjour, Avis d’imposition, Relevés de comptes bancaires, et livrets d’épargne, Contrats d’assurance vie et placements, Carte de grise de véhicule, titres de propriété, contrat de mariage, jugement de divorces, documents justifiant des donations, testament …

 

Le notaire peut ainsi établir le bilan complet du patrimoine du défunt (biens immobiliers, mobiliers, financiers) ainsi que les dettes éventuelles.

L'indivision

 

Le notaire procède à toutes les recherches nécessaires pour répertorier les héritiers, définir leur lien de parenté avec le défunt, leurs droits dans la succession en présence ou absence de dispositions particulières prévues du vivant du disparu dans le but d’établir un acte de notoriété, une fois les héritiers identifiés.

Les héritiers ont 4 mois pour signifier leur choix au notaire d’accepter ou refuser la succession.

La déclaration de succession et le paiement des droits de succession

 

La déclaration de succession doit être transmise dans les 6 mois suivant le décès à l’administration fiscale.

 

Selon votre lien de parenté avec le défunt cette déclare diffère :

  • Enfant du défunt ou conjoint si l’actif brut successoral est supérieur ou égal à 50 000€

  • Autre bénéficiaire : si l’actif brut successoral est supérieur ou égal à 3 000€

Articles 641 à 645 de code général des impôts

Le calcul et le paiement des droits de succession :

On détermine l’actif net taxable (valeur totale des biens – les dettes)

Chaque bien est évalué à sa valeur vénale au jour du décès et la part pour chaque héritier en tenant compte des éventuelles donations antérieures.

En fonction du lien de parenté avec le défunt, les héritiers peuvent bénéficier d’abattement sur leur part de la succession :

  1. Entre époux et partenaire Pacsé : exonéré de droits de succession

  2. Enfants : 100 000€ à partir du 17 août 2012

  3. Ascendant (parents, grands-parents, etc.) : 100 000€ à partir du 17 août 2012

  4. Petits-enfants : 1 594 €, sauf si un autre abattement s'applique.

  5. Arrière-petits-enfants : 1 594 €, sauf si un autre abattement s'applique.

  6. Frères ou Sœurs : 15 932 €, sauf cas d'exonération entre frères et sœurs.

  7. Neveu ou nièce : 7 967 €

 

Les droits de succession sont à régler au moment du dépôt de la déclaration de succession.

Des délais de paiement peuvent être accordés à condition d'apporter des garanties (hypothèque sur un immeuble, par exemple), et moyennant le versement d'intérêts de retard.

  Tarifs des droits de succession en ligne directe     

tarif des droits de succession en ligne directe

                     MONTANT DES ABATTEMENTS FISCAUX                        

Montant des abattements fiscaux pour les donations et successions

Le partage ou non du patrimoine

 

Le partage de la succession est la dernière étape et souvent la plus délicate. Même si dans la majeure partie des cas la répartition des biens se fait à l’amiable,  elle est souvent source de conflits et conduit à une procédure judiciaire.

Le partage vise à éviter l’indivision et donne lieu à régler des droits de partages (2,50% des sommes partagées) et honoraires au notaire (frais indépendant des droits de succession).

Lorsque l'un des héritiers refuse de procéder au partage à l'amiable, un seul des autres héritiers peut le mettre en demeure par acte d'huissier. L'intéressé dispose alors de trois mois pour nommer un représentant ou se présenter en personne. Passé ce délai, il est possible de s'adresser au juge.

Le juge compétent pour régler le conflit entre héritiers est le Juge du Tribunal de Grande Instance du lieu de la succession.

Heureusement une autre solution existe en cas de mauvaise entente entre les héritiers : 

 

 

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