Administrateur de Biens
VOUS ETES PROPRIETAIRE OU ALLEZ LE DEVENIR
Au service des Propriétaire
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La Gestion d’un bien demande une disponibilité quotidienne et des compétences dans les domaines de l’immobilier.
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Confier la Gestion Locative à un professionnel comme CDA, affilié FNAIM (Fédération Nationale de l’Immobilier) première organisation professionnelle de l’immobilier en France.
VOUS VENEZ D'HERITER - VOUS ETES EN INDIVISION
Confiez la gestion locative de votre bien à un tiers pour éviter les conflits.
En cas d'indivision l'intérêt de chaque indivisaire est préservé, vous n'avez qu'un seul interlocuteur.
NOTRE ENGAGEMENT
1 Votre patrimoine en toute Tranquillité, Simplicité et Liberté
2 Vous décharger de la gestion administrative, comptable et technique de votre bien
SUCCESSION & INDIVISION
La succession et l’indivision sont en France sensibles et compliqués
Chaque histoire est unique et ne peut être comparée à une autre.
Que vous soyez un particulier, un chef d’entreprise, gérant d’une SCI, ou encore propriétaire d’un patrimoine immobilier conséquent, vous vous êtes forcément interrogé sur la manière de transmettre votre patrimoine ou d'assurer la continuité des revenus à vos descendants ou ayant droit.
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Dans ce cas, vous pouvez recourir à la création d’une Société Civile Immobilière (SCI) au sein d’une famille afin de faciliter la transmission des biens.
Mais qui pour gérer au quotidien vos locataires ?
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Pour assurer l’avenir de sa famille et préparer sa succession dans les meilleures conditions, l’anticipation est capitale.
POUR EVITER LES CONFLITS
CDA IMMOBILIER VOUS ACCOMPAGNE
CAS 1: A la suite du décès d’un de vos proches, vous êtes co-héritiers et donc en indivision pour la gestion des biens. Qui va gérer?
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CAS 2: Vous souhaitez vendre, il lui faut l’accord de tous les indivisaires.
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CAS 3: Vous êtes le seul à payer les frais (travaux, charges, etc.).
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CAS 4: Vous achetez un appartement secondaire à deux (époux, concubins, partenaires pacsés) et vous vous séparez.
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CAS 5: Le successeur est mineur, majeur non émancipé, sous curatel ou dans l'incapacité de gérer la succession.
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Des solutions existent , l'important est d'anticiper la continuité avec un professionnel de l'immobilier
La succession est un chemin de plusieurs étapes, chacune avec ses difficultés.
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Avant et après le partage les héritiers doivent s’organiser pour gérer la succession et se poser les bonnes questions :
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Qui pour gérer la succession ?
La succession peut être confiée à un tiers, un notaire ou un mandataire.
Cela peut se faire de son vivant, par un commun accord ou par la décision du tribunal de grande instance en cas de conflit entre les héritiers.
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Un mandataire à titre posthume :
Il est possible de désigner de son vivant un héritier ou un tiers à la succession (rémunéré ou pas) notamment quand l’on veut préserver un enfant mineur ou un héritier incapable.
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Un mandataire conventionnel :
Il est désigné par les héritiers d’un commun accord par acte notarié ou sous seing privé.
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Un mandataire judiciaire :
En cas de blocage de la succession (conflit, mésentente, succession complexe…) la désignation d'un mandataire successoral judiciaire peut être demandée par toute personne intéressée au tribunal de grande instance dont dépend la succession.
C’est alors au pouvoir du juge de fixer le mandataire successoral dans ses fonctions et sa rémunération.
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Un notaire pour succession :
Dans le cas échéant, les héritiers peuvent faire appel à un notaire pour la gestion de la succession.
Comment gérer la succession?
En théorie chaque héritier peut gérer la succession mais il doit respecter les règles de majorité en fonction des actes de gestion qu’il est amené à prendre et de sa quote part dans l’indivision.
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Il existe en droit 3 catégories d’actes de juridique pour une gérer une indivision
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Les actes de conservation concernant les travaux nécessaires à la conversation du bien comme les travaux d’urgence ; ils peuvent être décidés par un seul indivisaire
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Les actes d’administration : Depuis la loi du 26 juin 2006 du code civil , la majorité des deux tiers est requise pour réaliser les travaux d’entretien, confier un mandat à un tiers comme un administrateur de biens, conclure un bail ou vendre des biens meubles pour régler des dettes de la succession.
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Les actes de dispositions : Votés à l’unanimité car ils impactent directement le patrimoine de l’indivision comme la vente d’un bien ou l’hypothèque d’un bien.
Les indivisaires peuvent décider de s’organiser en concluant une convention d’indivision dans le but de gérer les biens jusqu’au partage de la succession.
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Le plus souvent la convention est rédigée par le notaire, pour une durée maximale de 5 ans renouvelable tacitement. Elle prévoit notamment les modalités de jouissance des biens, de remboursement des frais pour le gérant nommé ainsi que sa mission pour le compte de l’indivision.
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Si la convention porte sur des immeubles elle devra être publiée au Service de la publicité foncière.
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Qui gère pour un mineur ?
En France lorsqu’un enfant mineur hérite, il ne bénéficie pas de la possibilité de gérer seul ses propres biens car il n’est juridiquement pas capable.
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Ainsi au décès d’un des parents le mineur doit être représenté par une autorité compétente : l’administration légale ou la tutelle pour accepter ou renoncer à la succession.
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En principe les parents sont les représentants légaux des biens des enfants (article 382 du Code civil).
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Le législateur a simplifié la pratique de l’administration légale avec l’ordonnance du 15 octobre 2015 Ordonnance n° 2015-1288 portant sur la simplification et modernisation du droit de la famille, en accordant au parent survivant exerçant l’autorité parentale la possibilité d’accepter ou renoncer à la succession revenant à l’enfant mineur avec l’autorisation préalable du juge.
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L’administrateur légal représente également le mineur dans la gestion des biens.
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Cependant il est possible de confier de confier la gestion des biens de l’enfant à un Administrateur de biens, si l’on ne souhaite pas qu’ils soient administrés par le conjoint/ parent survivant (article 389-3 du Code civil).
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Lorsque l’option successorale ne peut dépendre de l’administrateur légal on doit désigner un tuteur après accord du conseil de famille (Assemblée de parents ou de toutes personnes qualifiées, chargée sous la présidence du juge des contentieux de la protection, d'autoriser certains actes importants accomplis au nom de la personne sous tutelle) .
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La tutelle :
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Dans le cas de la désignation d’un tuteur, le conseil de famille doit au préalable demander l'autorisation du juge aux affaires familiales (JAF) exerçant les fonctions de juge des tutelles des mineurs.
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Le tuteur sera en charge de la gestion du patrimoine du mineur jusqu’à sa majorité, pourra accepter la succession, désigner un administrateur de biens.
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Le réglement de la succession en cas de litige?
L’option successorale donne le droit à toute personne héritière d’accepter ou refuser la succession.
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Depuis le 1er janvier 2007 le mandat successoral, permet de confier provisoirement à une personne morale ou physique l'administration des biens composant une succession "en raison de l'inertie, de la carence ou de la faute d'un ou plusieurs héritiers dans cette administration, de leur mésentente, d'une opposition d'intérêts entre eux ou de la complexité de la situation successorale" [article 813-1 du Code civil].
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En cas de désaccord sur l’évaluation des biens :
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Si les héritiers ne parviennent pas à se mettre d’accord sur l’évaluation du patrimoine de la succession ou sur un bien en particulier le juge saisi désigne un expert. C’est le Tribunal Judiciaire (émanation du Tribunal de Grande Instance et Tribunal d’Instance ) qui est compétent.
En cas de désaccord sur le partage :
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Certains biens de succession comportent une valeur affective (logement principale), personnelle ou professionnelle ( lieu de travail) pour les héritiers et il est courant de solliciter l’attribution de ce bien en héritage mais cela peut être source de conflits en cas de disparité sur la valeur vénale.
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L’attribution préférentielle : la loi donne à certains héritiers, la facilité et la priorité sur tous les autres, de prendre possession à 100 % de biens (généralement un logement ou une entreprise) qui souffriraient d’être divisés à l’excès. Le bien n’est pas attribué gratuitement. Sa valeur est déduite de la part de l’héritier concerné, qui devra verser aux autres un complément d’argent si sa part ne suffit pas à les dédommager
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L’attribution éliminatoire : elle est la faculté permettant à un coïndivisaire de demander l'attribution préférentielle de la part du coïndivisaire qui souhaite sortir de l'indivision.
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Ce mécanisme permet d’échapper au partage global de la succession ou la vente aux enchères des biens.
La Cour de cassation rappelle que l’attribution éliminatoire peut être demandée, sous les conditions prévues par la loi, lors du partage d'une indivision conventionnelle.
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Enfin lorsqu’aucune solution amiable ne peut être trouvée, il reste possible de provoquer judiciairement le partage et le règlement de la succession.
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Le tribunal pourra ordonner, soit la licitation des biens (vente aux enchères publiques) , soit le partage des biens afin d’éviter qu’ait lieu une vente aux enchères publiques.
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La Cour de cassation a fixé l'étendue des pouvoirs de l’administrateur provisoire désigné aux fins d'administration d'une indivision successorale (Cour de cassation, première chambre civile, 10 juin 2015, N° de pourvoi: 14-18944 et 14-25420).
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L'administrateur a alors qualité pour agir en justice et se voir attribuer en référé un pouvoir de vente, sans limite, sous réserve que l'action soit justifiée par l'urgence et l'intérêt commun de l'indivision.