Lexique de l'immobilier - Indivision et Succession

Ab intestat : succession sans testament.

Abattement : somme déduite de la part à partir de laquelle l’impôt est calculé (ici l’impôt sur les successions).

Acceptation à concurrence de l’actif net : droit pour l’héritier d’accepter une succession sans être tenu personnellement des dettes de la succession (anciennement appelée « acceptation sous bénéfice d’inventaire »).

Acquêts : biens acquis pendant le mariage à titre onéreux (biens communs) grâce aux gains provenant de l’activité professionnelle des époux ainsi que des économies réalisés sur les revenus de leurs biens propres.

Acte à titre gratuit : acte par lequel une personne dispose d’un droit avec une intention libérale c’est-à-dire sans contrepartie (ex : donation, legs). Par opposition, la vente est un acte à titre onéreux.

Acte authentique : acte rédigé par le notaire en sa qualité d’officier public. Il a la même force qu’un jugement. Il est incontestable notamment quant à sa date, à l’identité des signataires et leur accord.

Acte de notoriété : acte destiné à attester d’un fait notoire et constant délivré par le notaire. Il permet d’établir la liste des héritiers appelée « dévolution successorale ».

Actif net successoral : estimation de la succession, c’est-à-dire, de l’ensemble des avoirs (financiers, immobiliers...) déduction faite des dettes au jour du décès. C’est l’assiette des droits de succession.

Appel de fonds: L'appel de fonds est la demande faite par le syndic aux copropriétaires de régler les sommes dues pour les charges, les travaux ou toute dépense. Les appels de fonds ont lieu tous les 4 mois.

Arrêté d'insalubrité: .L’arrêté d’insalubrité est un arrêté préfectoral décrété après expertise du conseil départemental d’hygiène d’un immeuble jugé inhabitable pour des raisons d’hygiène, de sécurité et de salubrité. Le Code de la santé publique interdit alors l’habitation et l’utilisation des lieux, et impose des délais pour effectuer les travaux de remise en état.

Assemblée générale de copropriété: Réunion annuelle des copropriétaires dont les thèmes traitent des décisions budgétaires et des choix de règlement intérieur.

Attestation dévolutive : attestation délivrée par le notaire reprenant la dévolution de la succession en identifiant les héritiers.

Avantage matrimonial : clause du contrat de mariage qui permet à un époux de bénéficier d’un avantage par rapport à ce qu’il pourrait obtenir par la seule application de la loi.

Bail: Un contrat de bail ou un contrat de location est le contrat de louage par lequel l’une des parties (appelée bailleur) s’engage, moyennant un prix (le loyer) que l’autre partie (appelée preneur) s’oblige à payer, à procurer à celle-ci, pendant un certain temps, la jouissance d’une chose mobilière ou immobilière. Le contrat de location (c’est-à-dire la signature d’un bail) n’est donc pas restreint au seul domaine immobilier.

Bailleur: Propriétaire mettant en location un bien immobilier et signant dans ce cadre un bail avec son locataire. Le bailleur peut-être une personne physique ou morale.

Bénéficiaire : personne désignée par le défunt dans ses contrats d’assurance, donnant droit au versement d’un capital ou d’une rente en cas de décès.

Bien démembré: Bien dont la nue-propriété et l’usufruit appartiennent à des personnes distinctes.

Bouquet: Somme d’argent versée par l’acheteur au vendeur lors d’un achat en viager. Le montant du bouquet est fixé par le vendeur et permet de déterminer le montant de la rente.

Carrez (loi): La loi n°96-1107 du 18 décembre 1996, dite loi Carrez, vise à améliorer « la protection des acquéreurs de lots de copropriété ». Elle oblige notamment le vendeur d’un bien immobilier à faire mention, dans la promesse ou le contrat de vente, de « la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot » sur laquelle porte la transaction.

Carte professionnelle: Carte délivrée par la préfecture aux agents immobiliers et aux administrateurs de biens. Obligatoire et accordée pour une durée de 3 ans renouvelable, la carte professionnelle précise le champ d’action de son titulaire. Pour l’obtenir, un agent doit justifier de son aptitude professionnelle, validée par un diplôme ou une expérience significative. Il lui faut également fournir une attestation de garantie financière pour l’année en cours et contracter une assurance contre les conséquences pécuniaires de sa responsabilité civile professionnelle.

Charges récupérables: Charges acquittées par le bailleur dont le remboursement peut être demandé au locataire, contre justification. Les charges récupérables comprennent les fournitures d’eau et d’énergie, les dépenses d’entretien courantes et de réparation, et les impôts portant sur les services profitant au locataire, comme la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Codicille : acte postérieur à un testament le modifiant ou le complétant.

Communauté : ensemble des biens (actif et passif) appartenant aux époux mariés sans contrat ou avec un contrat de communauté.

Conseil syndical: Structure représentative des copropriétaires dont les membres sont élus en assemblée générale. Le conseil syndical met en application les décisions de l’assemblée générale et assure un suivi régulier de la copropriété entre deux réunions (réparations, ravalements, travaux divers, etc..). Le conseil entretient un contact régulier avec le syndic dont il suit le travail.

De cujus : le défunt, la personne décédée.

Déficit foncier: Différence négative entre le revenu foncier et les charges. Le déficit foncier permet, via un bien immobilier suscitant des investissements lourds, de compenser les dépenses par le report de ce déficit dans ses déclarations de revenus.

Dépôt de garantie: c'est la somme que le locataire verse au propriétaire au moment de la signature du bail pour garantir le paiement de ses obligations locatives. Depuis la loi du 8 février 2008  le DG est de 1 mois pour les appartements. A la fin du bail, le dépôt de garantie est restitué au locataire, sous réserves des sommes dont il serait éventuellement redevable, dans un délai de 2 mois à compter de la remise des clés.

Donation entre époux ou « au dernier vivant » : acte authentique établi par le notaire permettant d’augmenter la part du conjoint par rapport à ce que la loi lui octroie.

Donation partage: Acte juridique par lequel une personne transmet une partie de ses biens à un bénéficiaire, de son vivant. Ce qui permet de ne pas faire jouer les règles classiques de la succession lors du décès du donateur. Les biens donnés en partage de son vivant ne feront pas partie des biens soumis au partage post-décès entre héritiers.

Donation-partage : acte authentique établi par le notaire qui consiste à effectuer de son vivant, la répartition de ses biens en faveur de ses enfants.

Droit d’usage et d’habitation : droit pour une personne de demeurer dans un bien immobilier sans toutefois pouvoir le louer ou le vendre.

Droit de succession: La succession désigne la transmission par voie légale du patrimoine d’une personne décédée à ses héritiers. Ce patrimoine inclut aussi bien les actifs que les passifs, dettes ou taxes dues par le défunt. Le droit des successions désigne la partie du Code civil qui régit cette transmission. Les droits de succession sont prélevés directement sur la part perçue par chaque héritier. Leur montant varie en fonction du lien de parenté entre le défunt et le bénéficiaire.

Droits de mutation : droits de succession à payer au Trésor Public

Etat des lieux: Document établi entre le propriétaire et le locataire faisant mention de l’état du logement lors du début et la fin de la location. L’état des lieux permet de faire état des dégâts éventuels survenus lors de la location.

Etat liquidatif : estimation de l’actif et du passif d’un patrimoine en vue de procéder au partage des biens.

Fonds de commerce: Notion juridique rassemblant l'ensemble des éléments mobiliers corporels (matériel, outillage, mobilier...) d'un commerce ainsi que ses éléments incorporels (clientèle, nom commercial...).

Fonds de réserve et fonds de roulement: Fonds alimentés par les copropriétaires visant à pallier respectivement les cas de frais non prévus et les dépenses habituelles de la copropriété

Indemnité d’immobilisation: Somme versée par un acquéreur au moment d’une promesse de vente. Représentant généralement 10 % du montant de la vente, elle doit permettre de dédommager le cédant si l’acquéreur devait se retirer de la transaction.

Indivision successorale: L'indivision successorale est la situation juridique dans laquelle se trouvent les héritiers avant le partage de la succession. La loi du 23 juin 2006 assouplit la règle de l'unanimité, qui empêchait bien souvent toute prise de décision par les héritiers sur la succession. Dorénavant, les actes de gestion, d'administration et d'exploitation sont soumis à la règle des 2/3. La vente du bien et tout acte de disposition pris sur le bien restent en revanche soumis à l'unanimité.

Indivision: Situation rassemblant des biens immobiliers sur lesquels plusieurs personnes exercent des droits de même nature.

Inventaire : acte authentique établi par le notaire, qui détaille et estime tout ce qui compose l’actif et le passif d’une succession.

Investissement locatif: Achat d’un bien immobilier dans le but de le mettre en location.

IRL: L'Indice de référence des loyers (IRL) sert de base à la révision annuelle des loyers des baux d’habitation.

Jouissance : droit d’utiliser un bien.

Légataire : bénéficiaire d’un testament.

Legs : bien transmis par testament.

Ligne collatérale : il s’agit de toutes les personnes ayant un ascendant commun.

Ligne directe : il s’agit de tous les ascendants et descendants d’une personne.

Ligne maternelle : il s’agit de tous les parents du côté de la mère.

Ligne paternelle : il s’agit de tous les parents du côté du père.

Logement décent:Logement ne présentant pas de risques manifestes pour la sécurité physique et la santé des occupants et devant être pourvu des équipements habituels permettant d’habiter normalement le logement.

Logement social: Logement bénéficiant d’aides publiques ou privées destiné à être loué à des personnes à revenu modeste à tarif préférentiel.

Maître d’œuvre: Personne chargée par le maître d’ouvrage de mettre en œuvre les travaux lors d’un chantier immobilier.

Maître d’ouvrage: Personne assurant le suivi d’un projet immobilier, de sa conception à sa livraison. Le maître d’ouvrage désigne le maître d’œuvre, qui réalise les travaux

Mandant: Personne accordant un mandat à une tierce personne.

Mandataire: Personne recevant un mandat l’autorisant à agir au nom d’une autre personne.

Minute : original de l’acte authentique établi par le notaire qui doit assurer sa conservation.

Mise en demeure: Demande formelle afin qu’une personne honore un paiement. Procédure se traduisant par l’envoi d’une lettre recommandée stipulant le commandement à paye

Moins-value immobilière : Perte réalisée par le propriétaire d’un bien immobilier au moment de sa revente. On l’obtient par comparaison entre le prix de vente du bien et son prix d’achat revalorisé. La moins-value est effective une fois la transaction réalisée

Multirisque habitation: Contrat d’assurance rassemblant plusieurs garantie (incendie, explosion, tempête, acte de terrorisme, vol, dégât des eaux, bris de glace et responsabilité civile et habitation).

Nantissement: Contrat par le biais duquel un emprunteur remet un bien mobilier ou immobilier à la banque afin de garantir la dette contractée.

Nue-propriété : propriété dont on n’a ni l’usage ni les revenus qui sont dévolus à l’usufruitier.

Part réservataire ou réserve : Il s’agit de la part d’héritage que la loi accorde à certains héritiers et dont ils ne peuvent être privés. Ce sont les descendants et à défaut de descendants, le conjoint survivant.

Partage : acte authentique établi par le notaire, qui met fin à l’indivision et attribue à chaque héritier sa part (il peut être judiciaire en cas de désaccord).

pendant le mariage (appelé aussi « biens propres » par opposition aux biens communs qui sont acquis pendant le mariage).

Pleine propriété : propriété dont on a la jouissance et le droit de vendre.

PLU: Le Plan local d’urbanisme rassemble les règles générales s’appliquant en matière d’utilisation du sol. Elles concernent la localisation, la desserte, l’implantation des constructions, leur aspect extérieur et leur architecture, les équipements et réseaux, la prise en compte des risques et nuisances et la protection des risques avoisinants. Le PLU remplace l’ancien Plan d’occupation des sols (POS).

Promesse synallagmatique: Contrat passé entre le vendeur et l’acquéreur d’un bien immobilier. La promesse synallagmatique constate l’accord des deux parties sur l’objet de la vente et son prix. Elle comprend une obligation réciproque des deux parties et garantit la réalisation de la transaction, avant même la signature de l’acte authentique de vente et le paiement qui l’accompagne.

Promesse unilatérale: Avant contrat, signé par le vendeur et l’acquéreur d’un bien immobilier. La promesse peut-être unilatérale, n’engageant que le vendeur, ou synallagmatique (bilatérale). Elle engage alors les deux parties au même titre.

Propre : bien acquis par un époux avant son mariage ou reçus par donation ou succession

Quittance: Document adressé au locataire d’un bien immobilier par son propriétaire, en retour du paiement du loyer et des charges

Quote-part: Part que chacun doit payer ou recevoir au moment de la répartition d’un bien ou d’une somme. Part assumée par chaque copropriétaire dans le cadre de la répartition des charges de copropriété.

Quotité disponible : il s’agit de la fraction du patrimoine qu’une personne peut transmettre librement sans porter atteinte aux droits des héritiers réservataires. Elle varie selon la composition de la famille du présence de 2 enfants et du quart s’il a 3 enfants ou plus. défunt. Elle est de la moitié si le défunt a un enfant, du tiers en

Récompense : technique permettant le remboursement des sommes dues par l’un des époux à la communauté, ou inversement des sommes encaissées par la communauté qui doivent être remboursées à l’un des époux.

Réduction : diminution d’une donation pour préserver l’égalité entre héritiers.

Règlement de copropriété: Document écrit qui fixe les droits et obligations des habitants d’un immeuble, copropriétaires comme locataires, sur les parties privatives et communes. Doit être remis aux acquéreurs au moment de la signature de l’acte authentique de vente et au locataire au moment de la signature du bail.

Réservataire : héritier bénéficiant de la réserve héréditaire, descendants ou conjoint

Réserve : Il s’agit de la part d’héritage que la loi accorde à certains héritiers et dont ils ne peuvent être privés. Ce sont les descendants et à défaut de descendants, le conjoint survivant.

SHON: La Surface hors œuvre net est la somme des surfaces de plancher de chaque niveau d’une construction à laquelle on retranche les surfaces non habitables (combles, sous-sols non aménageables, toitures-terrasses, balcons, loggias, zone de parking…) et les surfaces utilisées pour l’isolation du bâtiment (article R-111-2 du code de la construction et de l’habitation).

Soulte : somme d’argent que se versent les héritiers dans un partage pour rétablir l’équilibre.

Surface habitable: « Surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres » (article R-111-2 du code de la construction et de l’habitation).

Syndics de copropriété: Personne physique ou morale mandataire du syndicat des copropriétaires d’un immeuble composé de plusieurs lots distincts. Le syndic veille notamment au respect du règlement de copropriété et à l’application des décisions prises par l’assemblée générale des copropriétaires.

Testament : acte par lequel une personne appelée testateur exprime ses dernières volontés et procède à la répartition de ces biens.

Usufruit : l’usufruitier dispose du droit de jouissance et d’usage du bien mais il n’en est pas propriétaire. Il ne peut pas le vendre ni le donner ; il peut seulement l’utiliser et en percevoirles fruits et revenus.

Valeur vénale: Valeur marchande d’un bien immobilier. Correspond au prix que son propriétaire pourrait en tirer s’il le vendait à l’amiable à une date donnée, en tenant compte du marché et des caractéristiques de ce bien.

Viager: Vente immobilière dont le paiement s’effectue par le versement d’une rente au vendeur jusqu’à son décès.

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